Tüm dünyayı etkisine alan Covid19 virüsünün ülkemizde de görülmesiyle birlikte, hükümet salgının durdurulması için birbiri ardına tedbirler almaya başlamış ve T.C. İçişleri Bakanlığı tarafından bazı işyerlerinin geçici süreyle kapatılmasına karar verilmiştir. 15 Mart 2020 tarihinde tüm valiliklere gönderilen ek genelgeyle başlayan süreçte birçok işyerinin faaliyetlerine ara verilmiştir. Ardından 26 Mart 2020 tarihinde yürürlüğe giren 7226 sayılı Kanun’un Geçici 2. Maddesi ile bu sefer 1.3.2020-30.6.2020 tarihleri arasında ödenemeyen kira bedellerinin kira sözleşmelerinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacağı hükme bağlanmıştır. Kira sözleşmeleri bakımından getirilen tedbir niteliğindeki bu düzenlemeler, özellikle kira bedellerinin ödenip ödenmeyeceğine ilişkin birtakım soruların ortaya çıkmasına yol açmıştır. Bu kapsamda, salgın hastalığın yarattığı etkilerin özellikle ticari faaliyet amacıyla akdedilmiş kira sözleşmeleri üzerinde yaratabileceği sonuçları dâhilinde değerlendirmesi ihtiyacı ortaya çıkmıştır.
Türk Hukuk Sistemi’nde Kira Sözleşmeleri herhangi bir şekil şartına bağlanmamış olup tarafların serbest iradeleri neticesinde akdedilmektedir. Taraflar serbest iradeleriyle oluşturdukları Kira Sözleşmelerinde yalnızca emredici hükümler, kamu düzeni ve genel ahlak kuralları gibi aksi kararlaştırılamayan kurallar ile bağlıdır. Yukarıda kısaca bahsettiğimiz üzere, Türkiye de dâhil tüm ülkeleri etkisi altına alan COVİD 19 birçok ticari sorun ortaya çıkarmakta ve akdedilen sözleşmeleri çekilmez hale getirmektedir. Kira Sözleşmeleri kapsamında taraflar açısından oluşan sonuçlar ve somut olaya özgülenebilecek başlıca ihtimaller aşağıdaki gibi sıralanabilir;
- Kira Sözleşmeleri Kapsamında Düzenlenen Mücbir Sebep Hükümleri,
- 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “Olağanüstü Fesih” Başlıklı 331. Maddesi Kapsamında Önemli Sebepler,
- 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “Aşırı İfa Güçlüğü” Başlıklı 138. Maddesi Kapsamında Uyarlama veya Fesih
- Kira Sözleşmeleri Kapsamında Düzenlenen Mücbir Sebep Hükümleri
Mücbir sebep, genel anlamıyla hukukta görevin, taahhüdün ve sorumluluğun yerine getirilmesine engel teşkil edebilecek nitelikte bulunan ölüm, iflas, hastalık, tutukluluk ve buna benzer hallerdir. Ancak taraflarca akdedilen Kira Sözleşmelerinde mücbir sebepler daha geniş incelenmekte olup toplumsal etkiler doğuran yangın, sel, deprem, yer kayması, salgın hastalık, savaş, yaygın şiddet hareketleri gibi ibarelerle de tanımlanmaktadır. Birçok sözleşmede taraflarca bunlarla da yetinilmeyip ek koşullar düzenlenmekte veya sayılan ihtimallerin önünde “burada sayılanlarla sınırlı olmamak üzere” ibaresi bulunmaktadır. Özellikle, ticari amaç ile tanzim edilmiş Kira Sözleşmelerinde “mücbir sebep” başlıklı hükümler bulunmakta olup sonucunda çeşitli fesih yöntemleri öngörülmektedir.
Somut olay ve şartlar değişiklik göstermekle beraber Kira Sözleşmelerinde mücbir sebep hükümleri bulunması halinde taraflar, yaşanan gelişmeler neticesinde işbu hükme dayanarak sözleşmeyi tek taraflı feshetme hakkına sahip olmaktadır. Bu kapsamda uyuşmazlık oluşması halinde mücbir sebep hükmüne dayanan taraf, salgın hastalığın (COVİD 19) tahmin edilemez bir unsur olarak ortaya çıktığını, ticari faaliyetlerini ve Kira Sözleşmeleri kapsamında yarattığı ifa zorluğunu, uğradığı ve uğrayacağı zararları deliller ile destekleyerek sözleşmenin feshini talep edebilecektir.
- 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “Olağanüstü Fesih” Başlıklı 331. Maddesi Kapsamında Önemli Sebepler
Tarafların serbest iradeleriyle düzenledikleri kira sözleşmeleri mücbir sebep hükmü içermiyorsa veyahut sonradan ortaya çıkan ve tarafların kira sözleşmesinde düzenleme yapmadığı hallerde genel hükümlere gidilmesi söz konusu olacaktır. Bu kapsamda, salgın hastalığın yarattığı etkiler neticesinde mücbir sebep hükmünü içermeyen Kira Sözleşmelerinin tarafları, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 331. maddesini ileri sürebilecektir.
TBK MADDE 331- Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.
Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.
TBK “Önemli Sebep” kenar başlığı altında düzenlenen 331. maddesi uyarınca Kira Sözleşmesinin tarafları, kira ilişkisinin devamını çekilmez hale getiren bir durum oluşması halinde, yasal fesih bildirimi sürelerine uyarak, sözleşmenin feshini gerçekleştirebilecektir. Ancak, unutmamak gerekir ki, söz konusu madde TBK kapsamında ertelenen hükümler çerçevesinde olup 01.07.2020 tarihine kadar uygulanması söz konusu olmayacaktır. “Önemli Sebep” kavramı somut olaya göre hâkimin takdir yetkisinde olup özellikle somut olayın “Kira Sözleşmeleri ’ne önemli bir etkisi bulunmalı ve çekilmezlik unsurlarını taşımalıdır. Söz konusu unsurları taşıması halinde erteleme süresi olan 01.07.2020 tarihinden sonra somut olaya göre uygulanabilecektir.
- 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “Aşırı İfa Güçlüğü” Başlıklı 138. Maddesi Kapsamında Uyarlama veya Fesih
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) “Aşırı İfa Güçlüğü” başlıklı 138.maddesi aşağıdaki düzenlemeyi içermektedir:
“Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.”
Bu maddeden hareketle borçlu, aşırı ifa güçlüğü sebebiyle edimini ifa edememişse ya da ifa etmekle birlikte ifa güçlüğünden doğan haklarını saklı tutmuşsa, hâkimden sözleşmenin uyarlanmasını talep edebilir, uyarlamanın mümkün olmadığı durumlarda sözleşmeden dönebilir. Kira sözleşmeleri gibi sürekli edimli sözleşmelerde ise dönme hakkı yerine fesih hakkını kullanacaktır.
Sözleşmeye bağlılık ilkesinin sözleşme hukukuna egemen olan temel kural olmasına karşın; karşılıklı taahhütler içeren sözleşmelerde, akdin kurulduğu anda karşılıklı edimler arasında var olan denge, sonradan sözleşme şartlarının öngörülemez ve olağanüstü değişmesiyle taraflardan biri aleyhine katlanılamayacak derecede bozulabilir. Sözleşmenin edimleri arasındaki dengeyi bozan olağanüstü hallere harp, ekonomik krizler, aşırı enflasyon örnek olarak gösterilebilir. Bu durumda tarafların artık o akitle bağlı tutulmasının adaletsizliğe yol açacağı ve sözleşmeye Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 2. maddesindeki dürüstlük kuralının bir gereği olarak hâkimin müdahalesinin istenebileceği TBK m.138 ile düzenlenmiştir. Uyarlama noktasında vurgulanması gereken önemli bir husus, uyarlama için ilgilinin mahkemeye müracaat etmesi gerektiği ve uyarlamanın hâkimden talep edileceğidir.
Kısaca bu düzenleme, sözleşmeye bağlılık ilkesinin bir istisnasıdır ve “işlem temelinin çökmesine” ilişkindir. İmkânsızlık kavramından farklı olan aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama isteminin temeli, TMK 2. maddesinde öngörülen dürüstlük kuralıdır.
O halde, aşırı ifa güçlüğü hali, sözleşmenin akdedildiği anda taraflarca öngörülemeyecek nitelikteki olağanüstü bir halin borçlunun etki alanından doğmayan bir sebeple meydana gelmesi sonucu, sözleşmenin yapılması sırasındaki mevcut olguların borçludan borcun aynen ifasını beklemenin dürüstlük kuralına aykırılık teşkil edecek olmasıdır. Aşırı ifa güçlüğü, ahde vefa ilkesinin bir istisnasıdır.
Sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ya da dönme hakkının kullanılması, dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır:
- Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.
- Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.
- Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.
- Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır