İcra ve İflas Kanunu’nda, para ve teminat alacakları için ilamsız takip yolu öngörülmüş olup, bu kapsamda başlıca takip yolu genel haciz yoluyla ilamsız icra takibidir. Ancak bunun yanında İcra İflas Kanunu bazı özel ilamsız takip yollarını da düzenlemiştir. Eğer alacak bir kambiyo senedine bağlanmış ise alacaklı kambiyo senetlerine özgü haciz yoluyla takip başlatabilir. Bu durumda alacaklı, genel haciz yoluyla takip yapabileceği gibi kambiyo senetlerine özgü haciz yolunu da tercih edebilir.
Para ve teminat alacakları dışındaki alacaklar (örneğin bir malın teslimi, bir işin yapılması) kural olarak ilamlı icranın konusu olur. Yani talepte bulunanın bu türden bir alacağı için öncelikle dava açması, bu dava sonunda elde edeceği mahkeme ilamı ile bir ilamlı icra takibi başlatması gerekir. Ancak İcra İflas Kanunu, para ve teminat alacakları dışında, kiralanan taşınmazların tahliyesi için de ilamsız icra yolunu açmıştır. Buna göre, kira alacağının ödenmemesi veya kira süresinin sona ermesi halinde kiralanan taşınmazın tahliyesi için ilamsız icra takibi yapılabilecektir.
KİRALANAN TAŞINMAZLARIN İLAMSIZ İCRA YOLUYLA TAHLİYESİ
Genel Olarak
İlamsız icra kural olarak para ve teminat alacakları için öngörülmüştür. Bunun dışındaki talepler, dava açılıp sonucunda elde edilen ilam ile ilamlı icra yoluna başvurulması suretiyle icra edilebilir. Ancak İİK para ve teminat alacakları dışında, kiraya verene belirli şartlarla kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesini talep etme hakkı da tanımıştır (İİK m. 269-276).
Kira sözleşmesini düzenleyen Türk Borçlar Kanunu’nda, kiralanan taşınmazların tahliyesine ilişkin farklı sebeplere yer verilmiştir. Bu sebepler dayanarak sulh hukuk mahkemesinde dava açılması yoluyla tahliye kararı alınması ve bu kararın ilamlı icra yolunda icrasıyla tahliye sonucunun sağlanması mümkündür. Bu imkânın yanında, İİK m. 269 vd. hükümlerine göre, kira bedelinin ödenmemesi ve kira süresinin sona ermesi sebeplerine dayanarak, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesini talep etmek de mümkündür. Aşağıda iki farklı sebebe göre bu takip yolu açıklanacaktır.
Ayrıca, İİK’da kiraya vereni koruyan, kiraya verenin hapis hakkı için defter tutulması
(m. 270) ve kaçırılan eşyanın takip hakkına (m. 271) ilişkin hükümlerin de yer aldığı belirtilmelidir.
Kira Bedelinin Ödenmemesi Sebebiyle İlamsız Tahliye
Kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle kira alacağının tahsili için kiraya veren alacaklı genel haciz yoluyla takip yapabilir. Ancak kiraya veren kira alacağının yanında taşınmazın tahliyesini de istiyorsa, kira bedelinin ödenmemesi sebebine dayanarak ilamsız tahliye yoluna başvurabilir (İİK m. 269). Bu takip yolu da genel haciz yolu ile paralellik arz eder. İlamsız tahliye yolunda da, takip talebi, ödeme emrinin tebliği, ödeme emrine itiraz, takibin kesinleşmesi, haciz, satış ve paraların ödenmesi aşamaları mevcuttur. Genel haciz yolundan farklı olarak, takibin kesinleşmesi halinde bir yandan tahliye prosedürü de işletilebilir. Kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle ilamsız tahliye yoluna başvurmak için taraf arasında yazılı bir kira sözleşmesinin bulunması şart değildir.
1- Takip Talebi
Bu takipte, İİK m. 58’e göre bir takip talebi doldurularak icra dairesine verilir. Takip konusu alacak olarak ödenmemiş kira bedelleri yazılır. Borcun sebebi olarak kira ilişkisi ve varsa yazılı kira sözleşmesi belirtilir. Kiraya veren bu takip yolunda, ödenmeyen kira bedellerinin ödenmesini ve taşınmazın tahliyesini talep eder.
2- Ödeme Emri
Takip talebini alan icra müdürü kiracı borçluya ödeme emri gönderir. Ödeme emrinde takip talebindeki kayıtlarında yanından kiracıya yönelik şu ihtarlar yer alır;
- Takip konusu borcu ödeme emrinin tebliği tarihinden itibaren konut ve çatılı iş yeri kiralarında 30 gün, bunun dışındaki kiralarda 10 gün ve ürün kiralarında 60 gün içerisinde ödemesi gerektiği (TBK m. 315; TBK m. 362 f. 2),
- Borcun bir kısmına veya tamamına ya da alacaklının takibine karşı itirazı varsa ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde dilekçe ile veya sözlü olarak icra dairesine bildirmesi,
- Kira sözleşmesini ve sözleşmedeki imzayı kesin ve açık olarak reddetmediği halde sözleşmeyi kabul etmiş sayılacağı,
- Belirtilen sürelerde borcu ödemez veya itiraz etmezse, alacaklının icra mahkemesinden tahliyeyi ve kesinleşen kira alacağından dolayı da haciz talep edebileceği.
3- Ödeme Emrine İtiraz Edilmesi, İtirazın Hükümden Düşürülmesi ve Tahliye
Borçlu kiracı, ödeme emrine itiraz etmek istiyorsa, itirazını ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içerisinde icra dairesine yapması gerekir (İİK m. 269 f.2). Kiracı süresinde ödeme emrine itiraz etmezse, takibin kira alacağına ilişkin kısmı kesinleşir. Ancak takibe hemen devam edilemez, ayrıca ödeme emriyle verilen ödeme süresinin (örneğin konut ve çatılı işyeri kiralarında 30 gün) geçmesinin beklenmesi gerekir. Bu ödeme süresi geçmiş ve ödeme yapılmamışsa alacaklı kiraya veren icra dairesinden kiracının mallarının haczini isteyebilir. Alacaklı kiraya veren, ödeme ihtarı süresinin bitmesinden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden kiracının tahliyesine karar verilmesini talep edebilir (m. 269/a). Görüldüğü gibi, haciz için icra dairesinden, tahliye için icra mahkemesinden talepte bulunmak gerekmektedir. İcra mahkemesinin kararı olmadan icra dairesi tarafından tahliye yapılması mümkün değildir.
Borçlu kiracı ödeme emrine itiraz ederse bu itirazla takip durur. Kiracı itirazında kira sözleşmesini inkâr edebileceği gibi kira sözleşmesinin varlığını kabul edip örneğin kira bedellerinin ödediğini de ileri sürebilir. Alacaklı, borçlunun itirazının kendisine tebliğinden itibaren altı ay içinde icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını ve kiracının tahliyesine karar verilmesini talep etmesi gerekir (m. 269 f.3) Kiracı kira sözleşmesini inkâr ediyorsa (varsa yazılı sözleşmedeki imzayı inkâr ediyorsa), alacaklı kiraya verenin itirazın kaldırılması ve tahliyeyi talep edebilmesi için kira sözleşmesinin kira sözleşmesinin noterlikçe düzenleme veya onaylama şeklinde yapılmış olması gerekir (m. 269/b f. 1). Çünkü icra mahkemesinin bu takip yolunda imza incelemesi yapma yetkisi yoktur. Elinde böyle bir kira sözleşmesi bulunmayan kiraya veren, ancak sulh hukuk mahkemesinde genel hükümlere göre kira bedelinin tahsili ve tahliye davası açabilecektir.
Borçlunun kira sözleşmesinin varlığı dışında bir itirazda, örneğin ödeme itirazında bulunması durumunda, kira sözleşmesinin varlığı kabul edilmiş sayılır. Bu durumda kiraya veren alacaklı, icra mahkemesine başvurarak borçlunun itirazının kaldırılmasını ve tahliyeyi ister. İcra mahkemesi artık kira sözleşmesini inceleyemez. Borçlu itirazını ancak İİK m. 68’da sayılan belgelerle ispat edebilir (m. 269/c f. 1).
Ödeme emriyle verilen ödeme süresi içinde borç kiracı tarafından ödenmezse ve ödeme emrine itiraz edilmemişse, alacaklı, ödeme süresi sonunda borçlu kiracının mallarını haciz konulmasını isteyebilir. Ayrıca kiraya veren alacaklı borcun ödeme süresi içinde ödenmemesi ve ödeme emrine itiraz da edilmemiş olması durumunda, ödeme süresinin bitiminden itibaren altı ay içerisinde icra mahkemesine başvurarak kiracının tahliyesini talep edebilir. Kira alacağı için icra dairesinden haciz talep edilirken, tahliye için icra mahkemesine başvurulması gerekmektedir.
İcra mahkemesinin tahliyeye karar vermesi halinde, kararın icrası için kesinleşmesi beklenmez. Ancak tahliye için icra mahkemesi kararının kiracı borçluya tefhim veya tebliğinden itibaren on gün geçmesi gerekir Borçlu kiracı, karara karşı istinaf kanun yoluna başvurabilir ve üç aylık kira bedelini teminat olarak icra dairesine yatırarak icranın geri bırakılmasını talep edebilir (m. 269/c f. 3; m. 36, Yargıtay İBK 04.12.1957, 10/25, RG 30.01.1958, S. 9821).
Kira Süresinin Sona Ermesi Sebebiyle İlamsız Tahliye
Kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle tahliyeden farklı olarak, kira sözleşmesinin sona ermesi sebebiyle ilamsız tahliye yoluna başvurabilmek için alacaklı kiraya verenin elinde yazılı bir kira sözleşmesi ya da bir tahliye taahhüdü olması gerekir. Kira sözleşmesi sözlü yapılmış ise taşınmazın bu yolla tahliyesi mümkün değildir (m. 272 f.1).
İİK düzenlemesine göre, kiraya veren, kira süresinin sona ermesinden sonra sözleşmeyi yenilemek istemiyorsa, kira süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde icra dairesine başvurarak kiracının tahliyesi için takip talebinde bulunmalıdır. Ancak Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı işyeri kiralarıyla ilgili hükümlerinde, bu taşınmazların tahliyesi için sözleşme süresinin sona ermesi yeterli görülmemiştir. Kiracının, kira süresinin sonunda ya da başka bir tarihte kiralananı tahliye edeceğine ilişkin yazılı bir tahliye taahhüdü vermiş olması ve taahhüdün de kira sözleşmesinin yapılmasından sonraki bir tarihte verilmiş olması aranmaktadır (TBK m. 352). Bu taşınmazlar için yazılı bir tahliye taahhüdü bulunmasa da yazılı tahliye taahhüdünün varlığı bu yola başvuru için yeterlidir.
Bu takip de bir takip (tahliye) talebi ile başlar. Diğer takip yollarından farklı olarak, borçlu-kiraya verene ödeme emri değil tahliye emri gönderilir ve takibin kesinleşmesinden sonra tahliye aşaması gerçekleşir. Bu yol sadece tahliyeyi öngördüğünden, diğer yollardan farklı olarak haciz, satış ve paylaştırma aşamaları bu takip yolunda mevcut değildir.
Takip Talebi
Takip talebinde İİK m. 58’deki hususlar yer alır. Kiraya veren seçtiği takip yolunun tahliye olduğunu belirtir. Ayrıca takip konusu kira ilişkisi belirtilir, takip konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkinse tahliye taahhüdü de takip talebine eklenmelidir. Yine takip talebi ile birlikte yazılı kira sözleşmesi de icra dairesine verilmelidir (m.272 f.1).
2. Tahliye Emri
İcra dairesi bu takip yolunda takip borçlusu-kiracıya ödeme emri değil tahliye emri gönderir. İcra müdürünün tahliye emrini gönderebilmesi için, yazılı bir sözleşme bulunduğunu ve kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir aylık süre içinde takip talebinde bulunulmuş olduğunu tespit etmesi gerekir.
Tahliye emrinde, takip talebindeki hususlara ek olarak, kiracının taşınmazı on beş gün içinde tahliye ve teslim etmesi, şayet kira sözleşmesinin yenilendiğine veya uzatıldığına ilişkin bir itirazı varsa yedi gün içerisinde icra dairesine bildirmesi, itirazda bulunmaz veya kendiliğinden taşınmazı tahliye etmezse zorla çıkarılacağı ihtar edilir (m. 272 f. 2,3).
3. Tahliye Emrine İtiraz Edilmesi, İtirazın Hükümden Düşürülmesi ve Tahliye
Kiracı, tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra dairesine itiraz edebilir. Bu itirazını yazılı veya sözlü olarak yapabilir. İtiraz üzerine takip durur (m. 274). Kiracı, kira sözleşmesinde veya tahliye taahhüdündeki imzanın kendisine ait olmadığı iddiasında ise bunu ayrıca ve açıkça ileri sürmelidir. Aksi halde imzanın kendisine ait olduğunu ikrar etmiş sayılır. Bunun yanında kiracı, kira sözleşmesinin yenilendiğine veya uzatıldığına ilişkin itirazda da bulunabilir.
Kiracı kira sözleşmesindeki veya tahliye taahhüdündeki imzayı inkâr ederse, icra mahkemesi imza incelemesi yapamaz. Bu durumda kiralayanın kiracıya karşı sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açması gerekir.
Kiracı itirazında kira sözleşmesindeki veya tahliye taahhüdündeki imzayı inkâr etmemişse veya sözleşme ya da taahhüt noterde düzenlenmiş veya onaylanmışsa, kiralayan icra mahkemesinde itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Buna karşılık kiracı kira sözleşmesinin yenilendiğini veya uzatıldığını noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış ya da tarih ve imzası kiraya veren tarafından ikrar edilmiş bir belge ile ispat edemezse icra mahkemesi, kiracının itirazının kaldırılmasına karar verir. Aksi takdirde itirazın kaldırılması talebi reddedilir (m.275 f. 2,3).
Kiracı süresinde tahliye emrine itiraz etmezse veya yukarıda açıklandığı şekilde itirazı icra mahkemesi tarafından kaldırılırsa, tahliye emrinin tebliği tarihinden itibaren onbeş gün geçmiş olması kaydıyla, icra dairesi tarafından kiracı taşınmazdan zorla çıkarılarak taşınmaz kiraya verene teslim edilir (m. 273 f. 1). Bu yolda, kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle tahliye yolundan farklı olarak, tahliye için ayrıca icra mahkemesinin karar vermesine gerek yoktur. Kiraya veren doğrudan icra dairesine başvurarak tahliyeyi talep edebilir.
Tahliyesi istenen kiralanan taşınmazda üçüncü kişinin (m. 276 f. son ’da belirtilen kişiler bu hükmün uygulanmasında üçüncü kişi sayılmazlar) bulunması halinde, bu üçüncü kişi taşınmazı işgalde haklı olduğuna ilişkin resmi bir belge göstermezse icra dairesince derhal tahliye edilir. Ancak üçüncü kişi böyle bir resmi belge göstermemekle beraber, takip dayanağı kira sözleşmesinin tarihinden önceki bir tarihten beri taşınmazda bulunduğunu beyan eder ve bu beyanın doğruluğu icra müdürü tarafından mahallinde yapılacak bir incelemeyle ortaya konulursan, icra müdürü tahliyeyi erteleyerek üç gün içinde durumu icra mahkemesine bildirir. İcra mahkemesi tarafları dinleyerek, duruma göre, tahliyeyi emreder veya taraflardan birinin yedi gün içinde mahkemeye başvurarak dava açması gerektiğine karar verir. Bu süre içinde dava açılırsa, davanın sonucuna göre hareket edilir. Dava açması gerektiği bildirilen taraf bu süre içinde dava açmazsa, iddiasından vazgeçmiş sayılır (m. 276).